爱体育(AITIYU)官方网站(访问: hash.cyou 领取999USDT）
广东已连续18年蝉联中国人口第一大省，外来人口、出生人口同样遥遥领先其他省份。人口指标的方面的优势，为广东带来了大量的潜在住房需求，但近年来，广东新房成交量跌幅却高于其他省份，2024年以来广东省各地新房去化节奏明显放缓，新房成交面积普遍下降超过二成，房价水平也随之快速下滑，据国家统计局公布数据，广州、深圳的二手房同比跌幅均已超过一成，降幅高于大多数一二线城市。至三季度末，广东主要城市新房消化周期同比增幅均超过20%，攀升至两年以上，属于需要控制土地出让规模的“去库存”范围，其中汕头、珠海等市去化周期更是增至40个月以上。虽然各城市总量趋势指标表现不佳，但是从结构性差异来看，仍有部分板块、部分产品类型、以及少数优质项目能够取得不错的去化表现，就
，这些优质板块狭义库存仅为总量的15%左右。大约一成左右的板块去化周期在一年以内，譬如广州金洲、大学城，深圳新桥等近郊板块库存规模均超过10万平方米，在各板块中处于前列，但是凭借相对充沛的需求规模、以及对于狭义库存指标的优秀控制，其消化周期仍在得以控制在一年以内。但是联系广义库存指标来看，目前广州金洲、大学城均囤积了大量的待开发项目，中长期库存压力依旧较大，地方主管部门短期内新增供地仍需慎之又慎。不论是对于地方主管部门、地产开发商、消费者还是融资机构而言，这些优质板块的潜在和在开发项目的去化前景依旧值得期待，尤其是那些成交流量较高的板块，在缺乏确定性投资标的当下，其潜在投资机会更值得精耕细作。从地方供给端来看，在这些板块的供求平衡策略上，更应当做好长期发展规划，确保土地供给的高质量和适当节奏，避免短期供应优质低密地块过多，影响板块发展预期。
从个体项目视角来看，不论是流量还是去化压力角度来看，都是大户型高端项目整体表现更佳，但是部分中档项目也能取得不错的去化表现。结合主管部门对于发展“好房子”的最新解读来看，不应当只是关注高总价、高品质的稀缺项目，对于那些适销对路，能够改善一般收入家庭居住条件的中档及刚需类产品，也应当保持适当的供应节奏，只有各档次产品共同发力提升产品质量、保障优质项目的供应节奏，“优化增量”才能线、高流量项目以中高总价产品为主，部分低总价项目亦跻身前列（略）2、除稀缺高端产品外，大量适销中低档项目亦在加速去化以2024年新增供应超过50套住房的项目为统计样本，测算各项目的动态去化率（统计期内的备案成交套数/领取销许套数）。从统计结果来看，在广东省近600个样本项目中，有大约三成的项目动态去化率高于80%，且不乏一些成交金额排名并非特别靠前的项目，如广州越秀天悦金沙，2024年成交金额排在广州的49位，但其动态去化率甚至突破了100%。
，其次是达到全市平均2倍以上，意料之中的，有34%的项目动态去化率超过80%。此外值得注意的是，对于低于本市套均价0.8倍的项目，也有28%的项目动态去化率表现不错。总价段在全市1-1.2倍的项目，主要面向城市的普通改善客群，主力面积段多在100-120㎡区间，以三房、四房产品为主（约76%项目符合这一特征），在当前的市场背景下，此类产品的需求优势更为明显。以广州白云区的越秀天悦金沙为例，项目主打120㎡以上的大户型产品，虽然2024年5月开盘去化表现一般，但二季度以来每个月也能保持相对平稳的成交量，近期项目的去化周期也维持在20个月左右的相对合理范围，且整体价格仍较为稳定，其中大户型产品的备案均价更是回升至3.8万元/㎡以上，较低点上升了4000元左右。此外中档项目还有广州城投·湖山雅筑，深圳鸿荣源珈誉府等表现不错，开盘去化四成左右，达到城市均值2倍。低总价项目方面，细究其特征来看不难理解：
不仅仅要增加高品质住宅，对于销售预期较佳的中档项目，亦可加强供应。以广州为例，2024年开盘去化率最高的项目城投·湖山雅筑，其备案均价2.4万元/㎡，仅为城市均价的六成，也低于所属区政府板块的成交均价。该项目虽距离城区距离较远，但周边公园、商业、医院配套较为齐全，且轨交资源也相对便利，项目主推三房、四房户型，最低户型总价220万元，地缘客户认可度较高，2024年年中开盘去化44%，是2024年广州去化率最高的项目。深圳方面，去化率领先确实大多为稀缺的高单价项目，如海德园均价接近13万元/㎡，作为核心板块稀缺新房，项目坐拥深高级中学+红岭实验双名校教育资源，对于南山、福田的目标客户而言，1100万总价的三房产品符合较多客户预期，再加之推盘量相对较少，本次推盘116套，认筹数380批，是深圳2024年首个日光盘。不过也有部分低单价的项目表现不错，如鸿荣源珈誉、满京华金硕等项目均价在6万元/㎡以下，去化率均在三成以上，这些项目主打户型也均为100-120㎡的三房产品。
1，人均住房面积低位、外来人口众多，长期来看广东仍处增量发展周期（略）2，严控高库存板块供地，审慎定向增加优质地块供应从板块尺度的数据来看，目前广东有53%板块去化周期在2年以上，这些板块的库存规模占比61%。在成交规模收窄的背景下，各地要加快去库存脚步，更需要严控高库存供地。从2024年主要城市不同板块的宅地成交情况来看，主要城市在供地策略上较为审慎，高库存板块的供地规模明显减少，成交建面占比仅为10%，且土地类型均较为特殊。如广州南沙北消化周期超过4年，中建国际在该板块以9.5亿元竞得的地块为保障房用地；再如佛山西江新城板块消化周期50个月，年内出让的2.3亿元宅地，为佛山高明区首个“四代宅”项目。
